Apartament albo pokój hotelowy na wynajem – czy to dobre rozwiązanie?

Zakupu mieszkaniowe pod wynajem są obecnie postrzegane jako jedna z najlepszych formuł inwestowania. To właśnie rosnąca popularność rynku mieszkaniowego w dużym stopniu odpowiada za świetne dane z tego segmentu gospodarki. Czy rzeczywiście opłaca się inwestować w mieszkania, apartamenty, pokoje hotelowe na wynajem? Odpowiadając na to pytanie powiemy o blaskach i cieniach takiej działalności.

Przede wszystkim należy sobie odpowiedzieć, skąd tak duże wzięcie u inwestorów mają mieszkania? Otóż bierze się to stąd, że aktualnie – w dobie rekordowo niskich stóp procentowych – wiele innych instrumentów jest zupełnie nieopłacalnych. Mowa przede wszystkim o lokatach bankowych, depozytach oraz obligacjach skarbowych. Te dają mizerny zysk, o ile w ogóle go dają.

Stąd posiadacze kapitału rozglądają się za innymi aktywami. Wybór często pada na nieruchomości. Dlaczego? Bowiem postrzegane są one jako bezpieczne inwestycje. Wychodzi się z założenia, że w dłuższej perspektywie  i tak będą zyskiwać na wartości. Summa summarum mieszkania są znacznie bardziej odporne na wahania koniunktury niż np. akcje, waluty czy kruszce.

Nie bez znaczenia jest również fakt, że inwestor  kupuje rzecz o fizycznym, materialnym wymiarze. Krótko mówiąc – coś wymiernego ma i to coś – w odróżnieniu np. od papierów wartościowych – może mu służyć w życiu. Może np. do kupionego mieszkania się wprowadzić. Wreszcie niezaprzeczalnym walorem nieruchomości jest również fakt, że można czerpać z niej dochód pasywny – tzn. wynajmować. Można też uruchomić tkwiący w nieruchomości kapitał, nie tracąc do niej praw – np. uzyskując kredyt hipoteczny.

Taki stan rzeczy sprawia, że mieszkanie wydaje się inwestycją idealną. Kupujący przyjmuje często, że „na starość” sprzeda je z zyskiem, a do tego momentu będzie wynajmował. Atrakcyjność inwestowania w nieruchomości zwiększa fakt aktualnie wysokiej rentowności takich inwestycji. Szacuje się, że przeciętne roczne stopy zwrotu z najmu mieszkań w największych miastach Polski wynoszą obecnie 5 – 6 proc. Co więcej –  czynsze najmu pozostają wyższe niż raty typowego kredytu, co oznacza, że można zarabiać także finansując zakup kredytem bankowym.

Inny czynnik to świetna koniunktura w turystyce i rosnąca łatwość wejścia na rynek najmu krótkoterminowego, czyli noclegowego. Dzięki takim platformom internetowym jak airbnb czy booking.com właściwie każdy może dotrzeć z ofertą do milionów ludzi. Potencjalna zyskowność najmu krótkoterminowego jest zazwyczaj wyższa niż „zwykłego”. Na rynku popularność zdobywają nowe formy inwestowania – np. system condo, gdzie uczestnik współfinansuje inwestycje hotelową, kupując jeden z pokoi. Staje się jego właścicielem, jednocześnie wynajmuje pokój operatorowi, który gwarantuje mu określony zwrot roczny (często 7 – 8 proc.) przez określony czas. Operator wynajmuje pokoje turystom. W ten sposób drobny inwestor może wejść w dużą inwestycję i na zasadzie synergii czerpać z tego zyski.

Powyższe zalety inwestowania w nieruchomości i apartamenty zdają się wskazywać, że takie projekty są w istocie wad pozbawione. Tak słodko jednak nie jest. Poniżej kilka czynników, z których musi sobie zdawać sprawę potencjalny inwestor.

  1. Nieprawdą jest, że nieruchomości nie podlegają wahaniom koniunkturalnym. Podlegają. O czym przekonaliśmy się całkiem niedawno podczas kryzysu finansowego.  Na polskim podwórku mieliśmy do czynienia z głęboką przeceną z lat 2009 – 2012, sięgającą nawet 30 i więcej procent. Do tej pory na wielu lokalnych rynkach ceny nie wróciły do poziomów z czasu górki cenowej z lat 2006 – 2008, co oznacza, że wielu właścicieli mieszkań kupionych w tamtym okresie może mieć problem ze sprzedażą ich tak, by na tym zarobić.

  2. Wadą nieruchomości jest fakt, że na zwrot z inwestycji czeka się zazwyczaj wiele lat. Przy obecnych stopach zwrotu jest to kilkanaście lat. Przez ten czas może się wydarzyć naprawdę wiele. Poza tym istotnym czynnikiem ryzyka np. jeśli ktoś nastawia się na czerpanie zysków z najmu są tendencje demograficzne, także zmieniające się mody itp. Krótko mówiąc – ryzyko w inwestowaniu w mieszkania istnieje, choć zazwyczaj nie widzimy dużych i nagłych wahań wartości naszych aktywów.
  3. Co więcej – wadą nieruchomości jest mała płynność finansowa. Jeśli np. poczujemy, że źle ulokowaliśmy nasz kapitał, że nieruchomość traci na wartości, nie jest zbyt atrakcyjna, nie przyciąga najemców itp., to nie będziemy mogli z dnia na dzień wyjść z projektu. Na sprzedaż mieszkania, którego chcemy się pozbyć, w optymistycznym wariancie będziemy potrzebowali przynajmniej kilku miesięcy. Rzecz może dodatkowo się skomplikować, jeśli wybraliśmy nieruchomość z jakiegoś powodu nie cieszącą się zainteresowaniem – np. w przestarzałej technologii, w nieciekawej okolicy, o zbyt dużej powierzchni itp.

  4. Czas – to dodatkowy czynnik ryzyka związany z nieruchomościami. Ponieważ zwrot jest rozciągnięty w czasie, ciężko zdefiniować jak będzie wyglądała sytuacja rynkowa za kilkanaście lat. By mieć jako taką pewność, że nasze mieszkanie będzie dużo warte w przyszłości, należałoby zainwestować w bardzo drogie nieruchomości prestiżowe, w zabytkowych budynkach, w ścisłych centrach miast, tyle że takie apartamenty są zazwyczaj bardzo drogie.

  5. Dodatkowe koszty – o tym też często się nie wspomina. Inaczej niż np. w przypadku papierów wartościowych, które nie wymagają „doglądania”, mieszkanie będzie wymagało nakładów finansowych. Co jakiś czas potrzebny jest remont, odświeżenie, umeblowanie itp. Sprawa kosztów ma szczególnie duże znacznie przy wynajmie krótkoterminowym – na noclegi. W takiej sytuacji nakłady bieżące będą wysokie – chodzi o sprzątanie, wymianę pościeli itp. Może się okazać, że przy jednym mieszkaniu na wynajem , koszty są na tyle wysokie, że cały projekt okazuje się nieopłacalny. Pamiętajmy również, że kosztem jest także nasz poświęcony czas.

Pokój hotelowy i co dalej?

Jak już wspomnieliśmy, rosnąca popularność inwestycji pod noclegi, skutkuje choćby zakupami w systemie condo. Te kuszą wysokimi zwrotami. Warto jednak i w tym przypadku zdawać sobie sprawę z wad i ryzyk, które kryją się za takimi inwestycjami.

I tu w praktyce bardzo wiele zależy od dobrego wyboru nieruchomości i lokalizacji oraz zdolności operatora. Poza tym właściciel takiej nieruchomości musi mieć świadomość, że gwarantowany wysoki zwrot obejmuje tylko kilka lat. Później będzie musiał na własną rękę jakoś radzić sobie z pokojem hotelowym, którego stał się właścicielem.  Warto tu zaznaczyć, że pokoje hotelowe to nie mieszkania, co może komplikować ich sprzedaż, ale oznacza też wyższe koszty. Przez prawo i fiskusa traktowane są one jako lokale użytkowe i taki też – wyższy – płaci się od nich podatek. Warto przeanalizować również, jaki jest umowny podział kosztów utrzymania części wspólnych, remontów takiego apartamentu.

Podsumowanie

Z tego, co napisaliśmy powyżej wyłania się mniej sielankowy obraz inwestowania w nieruchomości , niż przyjęło się uważać. Mimo to w obecnej sytuacji mieszkania i apartamenty – także te dedykowane rynkowi noclegowemu – są ciągle jednym z najpopularniejszych aktywów inwestycyjnych. Zanim się zdecydujemy powinniśmy jednak dokładnie zapoznać się z rynkiem, panującymi trendami i mieć świadomość, że nie jest to inwestycja bez ryzyka, a zwrot z zainwestowanego kapitału nastąpi za wiele lat.

Marcin Moneta

autor: Marcin Moneta

Znalezione obrazy dla zapytania logo do rynek pierwotny

Udostępnij Artykuł