Domek letniskowy – jakie warunki musi spełniać w myśl prawa budowlanego?

Własna dacza, domek letniskowy, altana do letniego wypoczynku? Warto wiedzieć, co mówi na ten temat prawo budowlane. Choć domki letniskowe wymagają mniej formalności niż „zwykłe” domy, to jednak nie oznacza to, że w tej kwestii panuje pełna dowolność.

Odpowiadając na pytanie, jakie formalności musimy spełnić, jeśli chcemy postawić domek letniskowy, powinniśmy oczywiście zacząć od zdefiniowania, czym ten domek właściwie jest. Prawo określa taką nieruchomość w opozycji do tzw. domu całorocznego – czyli zwykłego domu mieszkalnego, który – jak sama nazwa wskazuje – nadaje się do ciągłego zamieszkania. Domek letniskowy jest to więc nieruchomość, której celem postawienia nie będzie zamieszkanie stałe, a właśnie czasowe, okazjonalne, letnie itp.

Zgodnie z art. 29 punkt 2a Ustawy Prawo Budowlane nieruchomości, o które chodzi są  to „wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku”.

Po zmianach przepisów, do których doszło w 2015 roku domki letniskowe, nie wymagają już pozwolenia na budowę. Niestety nie oznacza to, że możemy jako domek letniskowy wybudować cokolwiek. Jeśli nie staramy się o pozwolenie nasz domek powinien spełniać poniższe warunki:

  1. Budynek, który chcemy postawić musi być obiektem wolno stojącym oraz parterowym

  2. Jego powierzchnia nie może być większa niż 35 mkw.

  3. Ilość domków na każde 500 mkw. działki nie może być większa niż jeden

Co to znaczy budynek wolno stojący i parterowy – tego już nie określają nam przepisy, dlatego jeśli są jakiekolwiek wątpliwości, należy się posiłkować orzeczeniami sądów administracyjnych.

Są to bardzo istotne kwestie, bowiem korzystając z orzeczeń dowiemy się, że bez pozwolenia, owszem – wybudujemy domek – ale wyłącznie jednokondygnacyjny, co oznacza, że bez poddasza użytkowego. To traktowane jest już jak druga kondygnacja.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 2002 roku kondygnacja jest to „pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawartą pomiędzy podłogą na gruncie lub na stropie, a górną powierzchnią podłogi (bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu) znajdującego się nad tą częścią budynku”. Za kondygnację uważa się więc również poddasze użytkowe.

Jeśli chcemy mieć poddasze i chcemy równocześnie prowadzić inwestycję bez pozwolenia na budowę, musimy zgłosić poddasze jako nieużytkowe, co oznacza, że powinno ono mieć mniejszą wysokość niż przewidziana w przypadku pomieszczeń do przebywania dla ludzi – czyli przynajmniej 2,2 metra. Taką też wysokość mogą mieć pomieszczenia na parterze domku letniskowego.

Bez prądu, bez wody

Działka, na którym chcemy postawić naszą daczę , altanę, domek letniskowy, nie musi być w ogóle uzbrojona. Nie ma znaczenia, czy  jest dostęp do sieci elektrycznej, ciepłowniczej, kanalizacji i wodociągów – chyba że wymagają tego warunki zabudowy. Na działce, na której stanie nasz domek, nie musi być również  dostępu do wody z własnego ujęcia.

Z tym wiąże się też fakt, że w naszym domku nie musi być ciepłej wody, a skoro nie musi być również prądu to niekonieczne jest np. oświetlenie drogi/dojścia do domku.

Należy jednak zaznaczyć, że podobnie jak w przypadku „zwykłych” domów całorocznych, także w przypadku altan i dacz obowiązuje minimalna odległość od granic działki. Wynosi ona 4 metry, jeśli w ścianie budynku są okna i 3 metry, jeśli okien nie ma.

Zgłoszenie budowy

Tak w skrócie przedstawia się lista podstawowych wymogów do spełnienia dla naszego domku letniskowego, jeśli nie chcemy całego procesu związanego z jego postawieniem, przeprowadzać poprzez formułę pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji wystarczy jedynie zgłoszenie budowy. Co to oznacza w praktyce?

Zgłoszenie, podobnie jak wniosek o pozwolenie na budowę, składamy w starostwie powiatowym, lub w urzędzie miasta na prawach powiatu. W formularzu będziemy musieli określić termin rozpoczęcia prac, zakres, sposób wykonania, potwierdzić swoje prawo do działki, w razie potrzeby mogą być konieczne szkice, rysunki. Mogą być one wykonane przez osobę bez uprawnień  (nie chodzi o projekt budowlany).

Budowę zgłaszamy nie później niż 30 dni przed jej rozpoczęciem. Jeśli przez 30 dni urząd nie zakwestionuje naszego zgłoszenia, oznacza to, że wydał on milczącą zgodę na prowadzenie prac. Również 30 dni mają urzędnicy na poinformowanie nas o brakach w dokumentacji.

Choć w praktyce procedura zgłoszenia budowy jest szybsza i łatwiejsza niż uzyskanie zgody, ciągle wielu inwestorów wybiera drogę przez pozwolenie na budowę, nawet jeśli nie musi. Dzieje się tak dlatego, że w przypadku zmian w projekcie, jeśli nie mieliśmy pozwolenia na budowę, będziemy musieli takowe – „od zera” uzyskać. Jeśli natomiast je posiadamy, wystarczy uzyskanie tzw. pozwolenie zamiennego, z projektem zamiennym.

Całoroczny domek letniskowy?

Co j w sytuacji, gdy jako domek letniskowy chcemy wybudować nieruchomość, która w zasadzie nie będzie różnić się niczym od zwykłego domu całorocznego? Oczywiście możemy to zrobić, jak już bowiem wspomnieliśmy – prawo nie definiuje domku letniskowego inaczej niż przez cel jego wybudowania. Nasza dacza może mieć więc kilka pięter, gaz, prąd itp. W takiej sytuacji oczywiście konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Ostatecznie o tym, co na danej działce możemy zbudować, z jaką ilością kondygnacji, z jakim przeznaczeniem itp. przesądza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma – warunki zabudowy. Dlatego – w pierwszej kolejności – powinniśmy sprawdzić, co na temat przeznaczenia naszego gruntu, na którym chcemy budować, mówią urzędy. Warto tu zaznaczyć, że choć funkcjonuje obiegowe pojęcie działek rekreacyjnych, niejako predestynowanych do budowy domków letniskowych, najróżniejszych dacz i altan, w prawie nie znajdziemy uściślenia takiego pojęcia.Działka rereacyjna jest więc każdą działką, która sprzyja rekreacji i która umożliwia taką zabudowę (przewiduje ją plan miejscowy, bądź warunki zabudowy).

Na koniec ważna kwestia podatkowa. Jeśli np. działka, którą posiadamy, daje możliwość zabudowy letniskowej, a nie daje możliwości postawienia całorocznego domu jednorodzinnego, próba „przemycenia” zwykłego domu pod płaszczykiem rekreacji będzie nas słono kosztować. Podatek od nieruchomości za domki rekreacyjne jest znacznie wyższy niż za zwykły dom. W 2018 roku maksymalne stawki wynoszą 7,77 zł/mkw. Za budynki mieszkalne jest to natomiast 0,77 zł/mkw.

Marcin Moneta

autor: Marcin Moneta

Podobny obraz

Udostępnij Artykuł