Działki budowlane w miejscowościach turystycznych – gdzie warto inwestować?

Właściciele hoteli, pensjonatów i działek w popularnych wakacyjnych miejscowościach zacierają ręce – ruch turystyczny w Polsce stale się zwiększa.

Według danych GUS w ubiegłym roku w obiektach noclegowych posiadających 10 lub więcej miejsc gościło 28,9 mln turystów – o 2 mln więcej niż w roku 2015. Więcej było także odwiedzających nasz kraj turystów zagranicznych – z bazy noclegowej skorzystało ich 6,1 mln, a więc o 7,4 proc. więcej niż w roku poprzednim (5,7 mln). Coraz większe zainteresowanie wypoczynkiem na Mazurach, w górskich kurortach czy nad brzegiem Bałtyku sprawia, że inwestycja w działki budowlane w miejscowościach turystycznych stanowi obecnie atrakcyjną alternatywę dla inwestycji mieszkaniowych czy obligacji. Gdzie najbardziej opłaca się ulokować kapitał?

Z danych zebranych przez serwis Homla.pl wynika, że spośród miejscowości nad Bałtykiem najbardziej opłacalna jest dla inwestora Łeba – średnia cena działki do 5000 m2 wynosi tam 94,66 zł/m2. W górach najlepsze ceny gruntu oferuje Ustroń – średnio 142,27 zł/m2. Inwestycja na Mazurach najbardziej opłaci się z kolei w Węgorzewie – działkę budowlaną można tu nabyć już za średnio 90,59 zł/m2.

Działki budowlane nad morzem – pewna inwestycja

Wybrzeże Bałtyku od lat pozostaje jednym z najchętniej odwiedzanych przez turystów miejsc. W lipcu i sierpniu ubiegłego roku osób korzystających z nadmorskich obiektów noclegowych było niemal 1,5 mln – o 4,7 proc. więcej niż w roku poprzednim. Co więcej, z nadmorskiej bazy noclegowej skorzystało w tym okresie 260,3 tys. turystów zagranicznych – o 5,3 proc. więcej w stosunku do roku 2015. Łącznie nad Bałtykiem w miesiącach wakacyjnych nocowało aż 21 proc. wszystkich turystów w kraju. Rosnąca popularność Bałtyku czyni miejscowości nadmorskie jednymi z najbardziej opłacalnych pod zakup działek budowlanych.

Gdzie inwestować nad morzem? Wśród analizowanych miast średnie ceny za metr kwadratowy działki do 5000 m2 kształtują się następująco:

– Łeba – 94,66 zł/m2

– Władysławowo – 218,88 zł/m2

– Kołobrzeg – 282,47 zł/m2

– Rewal – 296,78 zł/m2

– Gdańsk – 375,83 zł/m2

– Mielno – 382,93 zł/m2

Z zestawienia cen jasno wynika, że najbardziej opłaca się zakupić działkę budowlaną w Łebie (woj. pomorskie). Miejscowość ta należy też (wraz z północną częścią powiatu lęborskiego) do obszarów, na których w sezonie wakacyjnym 2016 nocowało najwięcej turystów – według danych GUS nawet do 764 tys. osób. Podobnie atrakcyjnie prezentują się Władysławowo (woj. pomorskie) i Kołobrzeg (woj. zachodniopomorskie). Spośród dwóch analizowanych nadbałtyckich województw pomorskie oferuje bardziej atrakcyjne ceny działek niż zachodniopomorskie. Warto też jednak pamiętać, iż w woj. zachodniopomorskim odnotowano w 2016 roku jeden z najwyższych stopni wykorzystania pokoi w obiektach hotelowych: 57,9 proc. Znacznie wyższy był tu także odsetek noclegów udzielonych turystom zagranicznym.

Nieco inaczej przedstawia się sytuacja, gdy chodzi o ceny działek o powierzchni powyżej 5000 m2. Tu spośród omawianych miast najlepiej wypadają w zestawieniu Władysławowo (114,80 zł/m2), Gdańsk (195,87 zł/m2) i Kołobrzeg (406,38 zł/m2). Wszystkie te lokalizacje charakteryzują się wysoką liczbą noclegów udzielanych turystom, a także sporą liczbą dostępnych na rynku działek.

Szukając działek budowlanych pod inwestycję, warto pamiętać, że na terenach nadmorskich koszt zakupu gruntu wzrasta wraz ze zbliżaniem się do linii brzegowej. Wybrzeże Bałtyku należy też do obszarów kraju z najbardziej rozbudowaną bazą turystyczną – na 100 km2 przypada tu średnio 29 obiektów. Inwestor powinien także zwrócić uwagę na fakt, iż ruch turystyczny nad morzem charakteryzuje się silną sezonowością.

Działki w górach – sezon przez cały rok

Sezonowość stanowi znacznie mniejszy problem w przypadku górskich miejscowości turystycznych. Wystarczy porównać indeks sezonowości w woj. pomorskim (46 proc.) z indeksem sezonowości dla woj. dolnośląskiego (25 proc.) czy podkarpackiego (29 proc.). Tereny górskie, oferujące wysokie walory przyrodnicze, dużą liczbę sanatoriów, rozbudowaną bazę turystyczną oraz możliwość uprawiania sportów zimowych, przyciągają turystów przez cały rok. Ruch turystyczny na tych obszarach dorównuje nadmorskiemu, a w niektórych okresach nawet go przekracza. Województwa małopolskie i dolnośląskie od lat należą do liderów pod względem liczby noclegów udzielonych turystom – w 2016 roku nocowało w nich odpowiednio 15,5 proc. oraz 10,2 proc. wszystkich turystów korzystających z obiektów noclegowych w Polsce. Wszystko to czyni miejscowości górskie szczególnie atrakcyjnymi obszarami pod inwestycję w działki budowlane.

Gdzie inwestować w górach? Zestawienie średnich cen za metr kwadratowy działek do 5000 m2 powierzchni wygląda następująco:

– Ustroń – 142,27 zł/m2

– Szklarska Poręba – 204,47 zł/m2

– Bukowina Tatrzańska – 232,85 zł/m2

– Karpacz – 349,94 zł/m2

– Zakopane – 573,74 zł/m2

Ustroń (woj. śląskie) oferuje najbardziej atrakcyjne ceny działek spośród wszystkich analizowanych miejscowości górskich – grunt pod zabudowę można tam nabyć czterokrotnie taniej niż w Zakopanem. Jako miejscowość uzdrowiskowa, ośrodek narciarski i baza wypadowa do wypraw w Beskidy Ustroń oferuje też inwestorowi wiele możliwości zyskownego ulokowania kapitału. Drugim najbardziej atrakcyjnym cenowo miejscem jest Szklarska Poręba (woj. dolnośląskie), duży ośrodek sportów zimowych. Miejscowość ta oferuje też bardzo atrakcyjne ceny działek o powierzchni powyżej 5000 m2 – średnio 152,65 zł/m2. Na trzecim miejscu znalazła się równie chętnie odwiedzana Bukowina Tatrzańska (woj. małopolskie).

Do inwestycji w popularnych miejscowościach górskich zachęcają też dane na temat ruchu turystycznego. Spośród województw obejmujących obszary górskie dwa – podkarpackie i dolnośląskie – należały do tych, w których w 2016 roku zaobserwowano największy wzrost liczby turystów w stosunku do roku poprzedniego (odpowiednio o 13,2 proc. i 12,4 proc.). Z kolei woj. małopolskie było jednym z pięciu (i jedynym obejmującym góry), w których stopień wykorzystania miejsc noclegowych w obiektach turystycznych przekroczył średnią krajową.

Działki budowlane na Mazurach – potencjał czekający na wykorzystanie

Jako miejsce pod inwestycję w działki pod zabudowę Mazury mają mniejszy potencjał niż wybrzeże Bałtyku czy góry. Woj. warmińsko-mazurskie wciąż znajduje się poza krajową czołówką pod względem liczby turystycznych noclegów. W roku 2016 udzielono tu zaledwie 4,2 proc. wszystkich noclegów – dla porównania w woj. zachodniopomorskim było to 17,2 proc., a w małopolskim 15,5 proc. Co więcej, liczba turystycznych obiektów noclegowych jest tu niższa od średniej krajowej. Mazury posiadają jednak spory potencjał z uwagi na stałe zainteresowanie turystów wypoczynkiem wśród lasów i jezior – w ubiegłym roku woj. warmińsko-mazurskie odwiedziło 2,5 mln turystów krajowych. Co więcej, działki na Mazurach są na ogół tańsze niż w innych popularnych turystycznie regionach Polski.

Gdzie inwestować na Mazurach? Średnie ceny działek o powierzchni poniżej 5000 m2 są następujące:

– Węgorzewo – 90,59 zł/m2

– Giżycko – 119,33 zł/m2

– Elbląg – 128,47 zł/m2

– Olsztyn – 239,37 zł/m2

Węgorzewo, położone u styku jeziora Mamry i jeziora Święcajty, zdecydowanie przoduje cenowo w zestawieniu, oferując tanie działki w atrakcyjnej turystycznie okolicy. Na drugim miejscu znalazło się – również położone między dwoma jeziorami, a lepiej skomunikowane z resztą kraju – Giżycko. Niewiele droższy jest znajdujący się w pobliżu Zalewu Wiślanego Elbląg, który w dodatku oferuje najniższą cenę działek o powierzchni powyżej 5000 m2 – średnio 53,42 zł/m2.

Inwestor planujący ulokowanie kapitału w działkach na Mazurach powinien wziąć pod uwagę dwa czynniki. Pierwszym są utrudnienia komunikacyjne ograniczające liczbę turystów – przykładowo do najtańszego Węgorzewa nie prowadzi żadne połączenie kolejowe. Drugim czynnikiem jest silna sezonowość ruchu turystycznego: w roku 2016 aż 42,2 proc. wszystkich noclegów w woj. warmińsko-mazurskim udzielono w lipcu i sierpniu. Podobnie jak w przypadku wybrzeża Bałtyku, przyczyną jest ograniczona możliwość korzystania z walorów krajobrazowych i sportów letnich poza sezonem wakacyjnym.

W co inwestować?

Równie istotny jak lokalizacja działki jest sposób jej zagospodarowania. Niewątpliwie jedną z bardziej zyskownych inwestycji w popularnych miejscowościach wakacyjnych są obiekty noclegowe. Przy wyborze typu obiektu, jaki najbardziej opłaca się wybudować, pomocne mogą być statystyki związane z ruchem turystycznym w roku 2016.

Obiekty hotelowe, jako najczęściej wybierane przez turystów, wydają się najbardziej pewną inwestycją, gwarantującą stosunkowo wysoką stopę zwrotu. Warto dodać, iż ponad trzy czwarte z już istniejących obiektów turystycznych w Polsce posiada własne placówki gastronomiczne – w hotelach są to przede wszystkim restauracje. Lokal oferujący i nocleg, i posiłek będzie zatem dużo bardziej konkurencyjny niż budynek pozbawiony własnej gastronomii. Jeśli chodzi o najkorzystniejszą wielkość hotelu czy motelu, przeciętny obiekt turystyczny w Polsce ma według GUS średnio 72 miejsca noclegowe, zaś najliczniejsze są obiekty oferujące do 25 miejsc.

Inną atrakcyjną opcją jest budownictwo mieszkaniowe pod wynajem – kwatery prywatne cieszą się wśród turystów dużym zainteresowaniem. Do inwestowania w budowę mieszkań do wynajęcia zachęca także raport Narodowego Banku Polskiego na pierwszy kwartał 2017 roku, w którym podkreśla się, że wciąż utrzymuje się obserwowana w ubiegłym roku wysoka szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych. Duże jest także zainteresowanie turystów kwaterami agroturystycznymi. Warto jednak pamiętać, że te ostatnie należą do obiektów o największej sezonowości ruchu turystycznego.

Źródło: Klasyfikacje.gofin.pl; NBP, „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2017 r.”, czerwiec 2017; GUS, „Turystyka w 2016”, Warszawa 2017

Źródło cen działek: Opracowanie własne na podstawie danych serwisu Homla.pl, dane liczbowe na dzień 8.08.2017

Homla.pl

Udostępnij Artykuł