Jak wynajmować mieszkania turystom i ile można na tym zarobić?

W obecnej sytuacji rynkowej wynajem mieszkania może dać bardzo atrakcyjne zyski. Wielu kupujących stawia właśnie na wynajem i traktuje kupno nieruchomości jako inwestycję. Dodatkowym bodźcem, który pcha do zakupów, jest także rosnący rynek turystyczny. Wynajem krótkookresowy – dla turystów – szybko zyskuje na popularności. Może być on znacznie bardziej opłacalny niż wynajem na dłuższe okresy.

Jak wynajmować mieszkania turystom i ile można na tym zarobić?

Powodów rosnącego zainteresowania inwestycjami pod wynajem jest kilka. Podstawowy to bardzo niskie stopy procentowe. Od marca 2015 roku, a więc od ponad 3 lat, są na rekordowo niskimi poziomie 1,5 proc. Niskie stopy procentowe NBP przekładają się na niskie oprocentowanie lokat czy obligacji. Niewielka opłacalność takich instrumentów sprawia, że inwestorzy szukają nowych rozwiązań. Roczny zwrot z inwestycji pod wynajem w ciągu roku w miastach takich, jak Wrocław, Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk wynosi aktualnie około 5 – 8 proc., a więc o wiele więcej niż jest  w stanie „zaproponować” nawet najwyżej oprocentowana lokata.

Poniżej wykres z raportu NBP z rynku mieszkaniowego za IV kw. 2017. Prawa oś pionowa pokazuje stopy zwrotu z inwestycji pod wynajem, lewa – przeciętne czynsze najmu.

Wykres 1 – Średnie stawki transakcyjne wynajmu 1 mkw. mieszkania oraz szacowana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem (z raportu NBP z rynku mieszkaniowego za IV kw. 2017)

Jak widzimy – wg tych danych najwyższe zyski są do wygenerowania w Warszawie, szacowane na 7,5 proc. Stopa zwrotu z 6 największych miast wynosi natomiast około 6 proc., z 10 miast regionalnych – 7 proc.

Wykres 2 – Średnie stawki wynajmu mieszkań w wybranych miastach (z raportu NBP z rynku mieszkaniowego za IV kw. 2017)

Kolejnym czynnikiem, który zwiększa atrakcyjność inwestycji pod wynajem, jest pozytywna relacja przeciętnych czynszów najmu do rat przeciętnego kredytu mieszkaniowego. Krótko mówiąc – aktualnie przychodami z najmu można regulować zobowiązanie kredytowe i jeszcze wypracowywać zysk. Jeśli natomiast chodzi o popyt – na rosnące zapotrzebowanie przekłada się ogólny optymizm wśród konsumentów, dobra sytuacja gospodarcza, wzrost zarobków, a także przypływ dużej rzeszy imigrantów zarobkowych ze wschodu, którzy wynajmują a coraz częściej także kupują mieszkania.

Turystyczna żyła złota?

Z roku na rok poprawiają się wyniki branży turystycznej. Polska staje się rozpoznawalną i atrakcyjną destynacją dla gości z zagranicy, rośnie też turystyka wewnątrzkrajowa. Co prawda nie ma jeszcze całościowych danych GUS na temat liczby gości zagranicznych bawiących w naszym kraju w zeszłym roku, ale wszystko wskazuje na to, że będzie ich więcej niż w rekordowym 2016 roku, kiedy to Polskę odwiedziło ponad 16 mln gości z zagranicy. W minionym roku w samym Krakowie bawiło blisko 13 mln turystów, we Wrocławiu było to niemal 5 mln osób. Poprawiły się też wyniki odwiedzalności większości kurortów nadbałtyckich.

O tym, że turystyka obecnie się opłaca pośrednio świadczy również rosnąca liczba nowych inwestycji mieszkaniowych, kierowanych właśnie pod noclegi. Mowa o apartamentowcach w lokalizacjach turystycznych, ale też np. o pokojach hotelowych w systemie condo, w które mogą zainwestować nawet „drobni” indywidualni inwestorzy, czy też o takich „egzotycznych” projektach, jak prywatne akademiki na wynajem, mikrokawalerki itp.

Dodatkowym czynnikiem, który przekłada się na wzrost popularności najmu krótkoterminowego, jest duża  łatwość zamieszczania i promocji takiej oferty. Dzięki internetowi a zwłaszcza dedykowanym portalom, takim jak airbnb, booking.com itp., wynajmowanie na noclegi nigdy nie było tak proste. Nasza oferta ma szansę dotrzeć do milionów ludzi na całym świecie. Serwis daje kanał komunikacji między stronami, nadzoruje transakcję, przeprowadza ją itp. Gospodarz płaci prowizję dla portalu w wysokości kilku procent.

Tego typu formuła rewolucjonizuje ten rynek. Dość powiedzieć, że airbnb oferuje noclegi w ponad 65 000 miast i 191 krajach. W ten sposób każdy może stać się gospodarzem i wejść w ten rynek. Co więcej – nie trzeba wcale wyszukanej oferty. Platforma pozwala wynajmować choćby na noc pokoje we własnym mieszkaniu.

Airbnb i pokrewne strony to „technologia” bardzo silnie oddziałująca na ofertę turystyczną. Do tego stopnia, że coraz więcej kupujących właśnie decyduje się na inwestycję z myślą o wynajmowaniu poprzez ten kanał komunikacji z klientami. Warto podać przykład Berlina, gdzie popularność serwisu i zarabiania na nim była tak duża, że na rynku brakowało mieszkań na zwykły, długoterminowy wynajem. Właściciele adresowali ofertę wyłącznie do turystów. W końcu władze miasta w 2016 roku na drodze sądowej przeforsowały zakaz takiego wynajmu w niemieckiej stolicy.

Co jednak, jeśli chcemy wynajmować samodzielnie, bez pośrednika, jakim jest airbnb czy booking.com? Pod względem formalności wynajem krótkookresowy nie różni się zasadniczo od tego, jaki obowiązuje przy zwykłych umowach najmu. To znaczy – najemca wynajmuje na określoną liczbę dni. W umowie powinna być podana stawka dzienna. Można pobrać kaucję do zwrotu. Z zasady nie rozlicza się mediów. Ważna sprawą jest regulamin. Najemca powinien oświadczyć, że zapoznał się z nim i będzie go przestrzegał pod groźbą kar umownych. Na tym w praktyce kończą się formalności. Jeśli ktoś nie chce samodzielnie zarządzać najmem krótkookresowym, może to zlecić specjalistycznej firmie – za co oczywiście zapłaci prowizję.

Zyski i koszty

Sukces działalności na rynku najmu krótkookresowego jest uzależniony od wielu czynników. Podstawowy to oczywiście wybór lokalizacji i nieruchomości. Jeśli chcemy przyzwoitych zysków, należy się liczyć z potencjalnie wyższymi nakładami niż w przypadku najmu na długie okresy. Lokalizacja centralna i dość wysoki standard mają dla turysty znacznie większe znaczenie niż dla „zwykłego” najemcy. Osoba, która przyjeżdża na wakacje np. nad morze, albo do dużego miasta, nie chce tracić czasu na dojazdy. Chce mieć apartament w centrum, ewentualnie niedaleko. Takie mieszkania są drogie. Mieszkanie dla turysty powinno mieć dość wysoki standard i być w pełni wyposażone, także w takie elementy jak zastawa, pościele, ręczniki itp.

Konieczność częstego serwisu będzie nam generować koszty – chodzi o sprzątanie, pranie, wymianę pościeli itp. Naszym kosztem będzie też czas przeznaczony na nadzorowanie transakcji, przekazanie i odbiór kluczy itp.

Druga sprawa to wybór ośrodka, gdzie chcemy zarabiać. Należy zdać sobie sprawę, że bardzo popularny latem Bałtyk, który potencjalnie może dawać duże zyski w sezonie, jest jednak destynacją zaledwie na trzy letnie miesiące. Później o gości będzie znacznie trudniej. Być może więc lepszym rozwiązaniem będzie inwestycja w mieszkanie w dużym mieście, takim jak Kraków, Warszawa czy Wrocław, gdzie sezon trwa przez cały rok.

Ile można zarobić? W Warszawie na Śródmieściu przeciętne czynsze najmu mieszkań poza sezonem wynoszą około 130 – 150 zł za dobę za kawalerkę albo niewielki dwa pokoje. Potencjalny miesięczny przychód z tytułu takiej działalności w wariancie bardzo optymistycznym mógłby wynieść około 4000 – 5000 zł miesięcznie. Zakładając że mowa o 2 pokojowym mieszkaniu rzędu około 40 mkw., przychód byłby blisko 100 proc. wyższy od przeciętnych czynszów najmu na dłuższe okresy.

Do takiego wyliczenia należy jednak podchodzić bardzo ostrożnie, przede wszystkim pamiętając, że przyjęty został wariant najbardziej optymistyczny, a także, że nie uwzględniono kosztów. Samo sprzątanie i pranie, jeśli będziemy zamawiać te usługi, może nas wynieść nawet ponad 1000 zł miesięcznie.

Mimo wszystko gra jest warta świeczki. Wynajem krótkookresowy, przy dobrym wyborze nieruchomości i dobrze skalkulowanej ofercie, daje większe zyski niż wynajem „zwykły”. Taka działalność będzie jednak w znacznie większym stopniu angażować nasz czas. Należy też pamiętać o tym, że przy częstej rotacji gości, nieruchomość będzie prawdopodobnie szybciej się zużywać, co może skutkować częstszymi i większymi nakładami na remonty.

autor: Marcin Moneta

Marcin Moneta

Podobny obraz

 

 

Udostępnij Artykuł