Kiedy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Polsce?

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, bez zezwolenia, możliwe jest tylko w ściśle określonych przypadkach. Jakie są to okoliczności i co grozi za łamanie prawa?

Zasadą nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jest konieczność uzyskania specjalnego zezwolenia wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Nabycie nieruchomości bez tego zezwolenia jest bezwzględnie nieważne, czyli dana transakcja nie dochodzi do skutku. Na szczęście w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców znajdziemy kilka wyjątków.

Przede wszystkim zakazowi temu nie podlega nabywanie samodzielnych lokali mieszkalnych, a także użytkowych o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Konieczność uzyskania zezwolenia nie dotyczy również cudzoziemców zamieszkujących w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia im zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Sam faktyczny pobyt nie jest zatem wystarczający. Niezbędne jest również posiadanie jednego ze ww. zezwoleń. Okres ten ulega skróceniu do dwóch lat w przypadku, gdy cudzoziemiec jest małżonkiem obywatela polskiego.

Bez dodatkowych formalności nabędzie nieruchomość w Polsce także potencjalny spadkobierca od potencjalnego spadkodawcy, jednakże pod dwoma warunkami. Po pierwsze zatem, musi on dziedziczyć nieruchomość na podstawie przepisów ustawy, nie zaś wyłącznie w oparciu o testament spadkodawcy. Ponadto, zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub  wieczystym użytkownikiem co najmniej przez okres 5 lat przed sprzedażą. Rzecz jasna, zezwolenia nie stosuje się do także nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego.

Co ciekawe, jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy), prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy, nawet jeżeli wyłączone były od dziedziczenia na podstawie testamentu.

We wszystkich opisanych powyżej przypadkach, za wyjątkiem spadkobrania, zezwolenie będzie wszakże konieczne, gdy przedmiotem nabycia stanie się nieruchomość gruntowa o powierzchni większej aniżeli jeden hektar, a także gdy nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej. Ten ostatni warunek może być niezwykle uciążliwy. Wynika to z faktu, że strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim – do brzegu morskiego. Jeżeli określona w ten sposób szerokość strefy nadgranicznej nie osiąga 15 km, włącza się do strefy nadgranicznej również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy państwowej lub brzegu morskiego. W Polsce strefy nadgraniczne wyznaczone są w aż 12 województwach i znajduje się w nich kilkadziesiąt gmin i miast. Przykładowo: Gdańsk, Szczecin, Chełm, Zakopane, Przemyśl, Słupsk

, Koszalin.

W pełni swobodnie mogą natomiast nabywać nieruchomości obywatele Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Wynegocjowane w traktacie akcesyjnym okresy przejściowe zakończyły się już – ostatnie w maju 2016 roku. Z zastrzeżeniem jednakże ograniczeń w nabywaniu gruntów rolnych.

Aby uniemożliwić obchodzenie omawianych przepisów, zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wymagane jest również w przypadku nabywania udziałów lub akcji zarejestrowanych w Polsce spółek, które są właścicielami albo użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych na terenie Polski. W przypadku takim stosuje się te same zasady, co do nabywania nieruchomości. Obywatel Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii może nabyć takie udziały, bądź akcje bez zezwolenia. Obywatele innych państw muszą natomiast legitymować się bądź spełnieniem przesłanki zwalniającej ich z obowiązku uzyskania zezwolenia, bądź też uzyskać zezwolenie.

Próbom obchodzenia ustawy służyć ma również nałożony na notariuszy oraz sądy obowiązek przesyłania Ministrowi Spraw Wewnętrznych i Administracji dokumentów na mocy, których doszło do nabycia nieruchomości na terytorium Polski przez cudzoziemca. Minister ten prowadzi również specjalny rejestr nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia.

Sankcja nieważności umowy zawartej wbrew przepisom ustawy, a także mechanizmy mające temu zapobiegać, które umieszczono w jej przepisach, powinny skłonić zbywców nieruchomości cudzoziemcom do dokładnego zapoznania się ze ww. aktem prawnym. Jeżeli nie sprawdzimy, czy w danym przypadku możemy sprzedać nieruchomość nabywcy z zagranicy, możemy narazić się na niepotrzebne trudności przy finalizacji takiej transakcji.

autor : Michał Koralewski

Michał Koralewski

www.rynekpierwotny.pl

Udostępnij Artykuł