Polska królestwem wielkich centrów handlowych

Nowoczesne obiekty handlowe w Polsce wyrastają niczym grzyby po deszczu, mimo że nasycenie takimi powierzchniami jest już wyższe niż wynosi europejska średnia. Czy to oznacza, że nasz kraj jest już przesycony takimi powierzchniami?

Obecnie całkowity zasób nowoczesnych centrów handlowych w Polsce to blisko 13 mln metrów kwadratowych. Średnia przypadająca na 1000 mieszkańców wynosi 241 m kw. Już jest wyższa od europejskiej, która kształtuje się na poziomie 202 m kw. Nasycenie centrami handlowymi w naszym kraju rośnie bardzo szybko. Według firmy JLL, która w swoim raporcie podsumowała rok 2015 na tym rynku, tylko w ciągu minionych 12 miesięcy wzrosło z 229 do 241 m kw. na 1000 mieszkańców.

W tym roku średnie nasycenie może natomiast wzrosnąć do 256 m kw. na 1000 osób. Co prawda będzie to ciągle mniej od przeciętnego wyniku w krajach Europy Zachodniej (262 m kw.), ale przy takim tempie wzrostu wydaje się, że poziom ten zostanie osiągnięty w niedalekiej przyszłości.

Polska więc centrami handlowymi stoi. Obecnie w budowie jest ponad 500 tysięcy metrów nowych obiektów, a w tym roku podaż zwiększy się o blisko 360 tys. m kw. (wg JLL). Największe nowe centra w budowie to m.in.: Posnania w Poznaniu (99 000 m kw.), Wroclavia we Wrocławiu (64 000 m kw.), Galeria Północna w Warszawie (64 000 m kw.) i Forum Gdańsk w Trójmieście (62 000 m kw.).

Choć nasycenie „świątyniami handlu” może zaskakiwać swoją wielkością, należy koniecznie zaznaczyć, że jest ono nierównomierne. Co ciekawe – nowe, duże obiekty rosną obecnie w miastach, które już wydają się całkowicie „zapchane” centrami. Mowa tu o Wrocławiu i Poznaniu. W obu tych ośrodkach nasycenie wielokrotnie przekracza średnią dla całego kraju. Według Polish Retail Research Forum na 1000 mieszkańców Wrocławia przypada obecnie 817 m kw. powierzchni w centrach, natomiast wynik dla Poznania to 765 m kw. Mimo to, w obu tych miastach są obecnie realizowane duże nowe inwestycje – Wroclavia i Posnania.

Gdyby porównać nasycenie centrami handlowymi polskich wiodących miast i wielkich zachodnich metropolii, okaże się, że pod względem „wysypu” takich obiektów w stosunku do liczby mieszkańców już dawno przegoniliśmy czołowe europejskie aglomeracje.

Z raportu C&W za I połowę 2015 r. wynika np., że w stolicy światowego handlu, czyli Londynie, na 1000 mieszkańców przypada 230 m kw. centrów, podczas gdy w Warszawie dwa razy tyle, nie wspominając o Wrocławiu czy Poznaniu. Polskie miasta w tej konkurencji „odstawiły” też takie europejskie metropolie jak choćby Rzym we Włoszech (nieco ponad 200 metrów na 1000 osób), czy też niemieckie Monachium (130 m kw.). Spośród metropolii Zachodu większe nasycenie od stolicy Polski spotykamy natomiast m.in. w Sztokholmie (blisko 600 m kw./1000 mieszkańców) czy też Oslo (blisko 800 m kw.).

Skąd tak głębokie zagnieżdżenie się centrów handlowych w naszym kraju? Przyczyn można wskazać kilka.

Po pierwsze, dokładniejsza analiza danych dotyczących tego rynku pokazuje, że nowoczesny handel wielkopowierzchniowy ogólnie świetnie „czuje się” w Europie Środkowej i Wschodniej, więc nie jest to tylko specyfika polska.

Z danych Cushman and Wakefield wynika, że np. w Estonii średnie nasycenie centrami wynosi ponad 570 m kw. na 1000 osób. W Słowenii jest to 380 m kw. a na Łotwie – 300. Wszystkie te kraje są więc bardziej nasycone tym segmentem nieruchomości komercyjnych niż państwa Europy Zachodniej.

Po drugie, z pewnością ciągle dużą rolę w Polsce odgrywa efekt nowości i swoista moda. Należy pamiętać, że najstarsze galerie handlowe w naszym kraju mają nie więcej niż 20 lat. Ciągle są to więc obiekty stosunkowo młode – na tle analogicznych nieruchomości zachodnich. Z pewnością efekt nowości działa na mniejszych rynkach, w miastach małych i średniej wielkości. Deweloperzy, szukając pola do ekspansji, coraz chętniej decydują się wejść do takich lokalizacji. Tak było w 2014 roku, kiedy nowe centra rosły praktycznie wyłącznie w mniejszych ośrodkach.

Trzecia sprawa, na którą należy wskazać, to słabość polskich ulic handlowych. Na tym polu dzieli nas z bogatym Zachodem przepaść. Na Zachodzie luksusowe marki i ogólnie handel kumuluje się na wiodących ulicach. U nas trend jest odwrotny. Wielu najemców za pewniejsze uznaje lokale w galeriach niż przy ulicach. Z tego powodu na dynamice rozwoju i atrakcyjności tracą centra miast. Wśród najdroższych ulic handlowych świata w 2015 roku najdroższa ulica z Polski – warszawski Nowy Świat – uplasowała się dopiero na 43. miejscu. Stawkę rozpoczynały takie miasta jak Nowy Jork, Hongkong, Paryż, Londyn i Mediolan.

Czy więc jesteśmy skazani na wielkie handlowe molochy, a ich ekspansja będzie trwać jeszcze długo? Sądząc po nowej podaży, można odpowiedzieć twierdząco, ale wiele sygnałów świadczy też o tym, że polski rynek osiąga już granice swojej wyporności. Konkurencja się nasila. Wiele starszych centrów musi czynszami ostro walczyć o najemców, jednocześnie modernizując swoje obiekty. Z kolei nowe galerie walczą bogactwem i zróżnicowaniem oferty, udogodnieniami dla klientów, wielofunkcyjnością (m.in. połączenie z dworcami kolejowymi czy autobusowymi), atrakcyjnymi aranżacjami przestrzeni.

Z kolei badania zachowań zakupowych wskazują, że klienci są już zmęczeni centrami handlowymi. Polacy doceniają coraz bardziej zakupy w sieci, natomiast w segmencie spożywczym coraz częściej stawiają na lokalnych handlowców i lepszą jakość produktów.

Marcin Moneta

WGN Nieruchomości

Udostępnij Artykuł